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FOCUS

Bailleurs. Le droit seul est-il suffisant pour sécuriser votre bail ?

 

Inclure tous les éléments juridiques nécessaires dans un bail est une démarche essentielle, mais une question peut être posée : ces éléments suffisent-ils à eux seuls à sécuriser votre bail ?

La question mérite d’être posée compte tenu du fait qu’un bail n’est pas mis en œuvre par des robots  qui exécutent mécaniquement toutes les obligations liées aux règles ainsi incluses.

En fait, la réalité est bien évidemment que ce sont des êtres humains qui « sont aux commandes  »,  avec leurs qualités et défauts qu’il n’est pas inutile de prendre en compte d’une manière ou une autre. Lorsque l’enjeu est important ou même vital, il est pertinent de connaître à l’avance certains éléments comportementaux de vos interlocuteurs « pour mieux gérer ».

Bailleurs, une typologie des locataires  difficiles peut-elle donc vous aider à mieux gérer vos baux ?

Tout va souvent pour le mieux dans le meilleur des mondes au moment de la signature du bail.

C’est « après », dès que « le Bic est sec », immédiatement après la signature pour certains, ou quelques temps après  la « période de grâce » suivant cette étape charnière pour d’autres, c’est donc « après » que les masques tombent et que les dérapages commencent.

Or le bail à usage professionnel est le socle de l’activité qu’il est prévu de mener dans les locaux, le locataire ne vient donc pas pour s’y installer quelques jours car il a besoin de stabilité, un peu comme dans un mariage, raison de l’inclusion dans les textes d’un certain nombre de dispositions en ce sens.

Le  futur bailleur ne doit donc pas oublier qu’en acceptant un tel locataire dans ses locaux ou sur son terrain, il ne pourra pas décider de le mettre dehors quand et comme il veut, d’où l’intérêt d’un « locataire sûr ».

Mais alors, comment peut-il s’assurer que ce locataire sera sûr ? Certains vous diront, c’est un peu une question de loterie car parfois un locataire remplit bien toutes ses obligations au départ ou même pendant un certain temps, puis cesse. D’autres plus précautionneux essaient de trouver des repères pour diminuer les risques liés à ce choix et vont même jusqu’à établir des « listes noires » de locataires qui n’auront jamais accès à leurs locaux.

S’il est vrai que le comportement des êtres humains n’est pas prédictible à 100%, ce n’est pas une raison pour que le bailleur reste les bras croisés. La recherche d’informations sur les candidats pourra lui permettre de voir un peu plus clairement avec qui il va contracter, certaines proviendront du candidat lui-même (informations sur ses activités, sur ses locations passées etc.), d’autres pourront être des informations extérieures (profils établis dans le secteur etc.).

Entre les chassés-croisés téléphoniques qui n’en finissent pas, les impayés de loyers et les dommages dans les lieux loués, un certain nombre de bailleurs vivent un enfer loin de l’équation qu’ils avaient posée en louant leur bien.

 

Contrôler le passé des locataires

Quelques vérifications sur le passé du futur locataire peuvent être une piste intéressante pour en cerner les contours.

Lors des échanges avec le candidat,  il n’est en effet pas inutile  de chercher à avoir quelques renseignements sur  son passé en matière de locations, par  exemple :

. le nom du/des précédents bailleurs ;
. les raisons pour lesquelles il a quitté le local précédemment loué etc.
. Un changement fréquent de bailleurs pourra être un indice de l’instabilité de ce locataire dont les causes mériteraient d’être éclaircies au moment où il frappe à votre porte.

Le recueil de ces informations ne sera pas toujours évident (réticences, informations fantaisistes ou fausses susceptibles d’être fournies etc.), mais exclure totalement cette étape reviendra pour le bailleur à plonger directement dans une piscine pour s’apercevoir, une fois dans l’eau, qu’elle est glaciale et qu’il ne peut la supporter.

Etre informé de la nature de leurs activités

Le locataire doit vous indiquer quelle(s) activité(s) il compte mener pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il peut s’agir d’une activité que vous n’avez pas envie de voir mener sur votre bien (à cause du bruit, des problèmes d’hygiène etc.). Ensuite, ces informations devront nécessairement être incluses dans le bail, mais ceci vous permettra également de demander au locataire des éléments complémentaires  tels que la licence liée à cette activité si un tel document est obligatoire. Vous négligez ce détail, les responsables de l’administration vont venir fermer l’établissement et mettre les scellés, et ce sera un alibi qu’il pourra s’empresser de mettre en avant pour justifier le non-paiement des loyers …. Ne pas oublier également, si cette licence a une durée de validité limitée, de demander le document renouvelé.


Comment « séparer  le bon grain de l’ivraie » dans les locataires à problèmes ?

Est-il possible de “séparer  le bon grain de l’ivraie” à l’aide d’une typologie des locataires à problèmes ?

Savoir comment celui qui est en face de vous se comporte vous permet de mieux gérer vos relations et ici, la gestion de locations requiert bien évidemment un niveau de vigilance tout à fait différent selon les comportements des locataires.

Connaitre certaines tendances comportementales de locataires peut permettre soit d’éviter en amont les profils de locataires avec des caractéristiques préjudiciables pour lui, soit de mieux les cadrer en aval lorsqu’ils sont déjà sur place.


Des typologies de locataires sur quelles bases ?

Une classification  des divers types de mauvais locataires n’est pas nécessairement aisée face à la diversité de situations et de personnages, preuve d’une assez grande diversité de pratiques et de comportements.

Il est toutefois possible d’établir une typologie des comportements à partir de certains paramètres importants de la relation locataire-bailleur tels que le comportement du locataire s’agissant :

. du respect de ses obligations en général,
. du paiement des loyers,
. de l’utilisation correcte et de la préservation du bien loué.


Les typologies de locataires. Quelle utilité ?

En examinant les comportements de vos divers locataires au fil du temps dans le cadre de vos baux, vous arrivez à repérer certains signes susceptibles de vous servir de repères, et nombreux sont les bailleurs qui établissent ainsi des listes des locataires acceptables et de ceux à exclure.

Prendre en compte de telles informations peut permettre au bailleur  de mieux cerner les contours comportementaux (dérives ou bonne conduite)  communs à certaines locataires, ce qui leur permet d’anticiper sur l’orientation de leur gestion à mettre en place (standard, ou avec un niveau de vigilance renforcée).

L’optimisation d’une gestion contribuera bien entendu à sécuriser le recouvrement des loyers, et  partant, selon le cas, l’investissement que le bailleur a pu faire (dont le schéma ne doit pas être mis en péril par les jongleries  du/des locataires) ou même plus simplement la couverture de ses besoins essentiels.

Une telle optimisation devient d’ailleurs vitale lorsque le recouvrement doit assurer les remboursements d’un crédit ou la couverture des besoins susvisés, et dans ces cas, la tolérance au risque doit être nulle. Ainsi, les bailleurs dans ces cas de figures pourront donc être amenés à refuser un locataire  X alors qu’un bailleur  n’ayant aucune de ces contraintes pourra peut-être se permettre d’être moins rigoureux et accepter ce  même locataire.


Conclusion
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Même si les diverses méthodes passées en revue ci-dessus ne garantissent pas de séparer correctement et de manière scientifique le bon grain de l’ivraie parmi les locataires à venir,  et parfois même écartent injustement des locataires corrects, elles peuvent néanmoins, si elles sont utilisées intelligemment, contribuer à optimiser la gestion des baux et la sécurité des bailleurs.


Pour une analyse complémentaire sur ce sujet et échanger vos expériences en ce domaine, rejoignez notre Blog. « Est-il possible de séparer  le bon grain de l’ivraie” à l’aide d’une typologie des locataires à problèmes ? » Cliquez ici.

 

Vous pouvez télécharger des fiches sur les locataires à problèmes dans le Kit de Bienvenue : « Quelques profils de locataires/bailleurs à éviter/requérant votre vigilance ». Pour y accéder, cliquez ici.






Un "petit détail" valant son pesant d'or ...
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